中古物件と新築物件

中古物件にするか新築物件にするか、悩む人は非常に多いですが、これは単に価格の違いだけの問題ではありません。価格面以外にも様々な比較ができるので、整理して考えてみましょう。

中古と新築物件の違いは？

まず、中古マンションは新築より価格が割安になります。新築と違って、マンションの室内外の現物を見て購入を検討することができますし、生活環境や近所付き合いがすでにできあがっていて、他の入居者の様子をうかがうこともできます。一方、新築マンションは仲介手数料がかからないため、諸費用がその分安くすみます。管理費や修繕積立金が当初からきちんと計画されていて、トラブルになりにくい点も中古と比べて利点といえるでしょう。そして中古物件を購入するよりも、住宅ローンの金利・借入れ条件が一般的に有利なケースが多いようです。また、マンションとしては最新設備が設置されていたりと、住宅として質が高いものが多かったり、税金面での優遇措置を受けやすいという違いがあります。また、新築の場合、完成前の建築途中の現場状況を確認することもできます。このほか、中古物件は新築と違い、人が住んでいた後なので個人が売り主になっているケースが多く、この場合、現況有姿の売買が基本となってしまい、リフォームが必要になります。しかし、ライフプランに沿って、（後に転勤で引っ越しの予定がある…などの場合）迷わず中古物件を選ぶ方もいるようです。

中古と新築、コスト面での違いは？

中古マンションは、通常の登録費用などに加えて仲介会社に支払う手数料が発生するため、新築より諸費用が高くなります。一般的には仲介手数料は物件価格の3％となるので3000万円の物件購入の場合で、100万円近くの手数料が別途必要となります。中古マンションでも売り主が不動産会社である場合は仲介手数料は不要となりますが、物件によってはクロスの張り替えやメンテナンス、リフォーム料がかかることがあります。よって中古マンションを購入する際には、新築よりも物件取得費以外の現金を多めに用意しておく必要があります。また、各民間金融機関において中古マンションは金利優遇の対象にならない場合や、長期ローンを組めない場合があり、住宅金融公庫を利用する場合も、新築マンションに比べ融資限度額に格差がでてくるため、この機関を利用して中古物件を購入しようとする方は少ないのが現実です。また、管理費・修繕積立金の面では、中古物件の場合、以前は管理費と修繕積立金に対する考えが乏しく、低額に設定されていたため今になって月額4、5万円以上を請求される例が多数あります。「長期修繕計画」がきちんと立てられている物件であるかを調べる必要があります。

中古・新築のメリット・デメリット

まずメリットは３つあります。
1.　比較的安価であること。価格は築年数にもよりますが、都心近くでも1000万円台の物件もあります。
2.　近所の住民の家族構成などがわかる。新築マンションではふたを開けるまでは近所にどういう人が住むのかわからない、ということが多いですが中古マンションの場合、既に住民が住んでいるため不動産屋に聞けば上下左右の住民について教えてくれます。
3.　中古マンションは値崩れを起こす場合があり、売る側にとってはデメリットでも、買う側にはメリットになり得ます。品質のよいマンションでも、急いで売りたい場合などに値崩れを起こすことがあり、運がよければこういったお買得品を購入することができます。

デメリットは、
1.　管理費、修繕積立金が高いということ。買い値としては安い分、修繕積立金は築年数と共に増加していきます。増加しないマンションは逆に危ないといえます。
2.　しっかりした管理組合であるかを調べないと、修繕積立金が充分にたまっていないことがあります。その際マンションにヒビが入ったなどということになると、一世帯当たり100万円単位の負担などといわれるケースもあるようです。
3.　数十年後に価値があるかわかりません。売り急いでいる人が安価で売ってしまえば実績ができて値崩れすることがあります。
4.　防音効果の欠如やカビ問題、水周りなどで問題がでやすいです。やはり中古というだけあって覚悟しておく必要があります。

新築マンションのメリット・デメリットは？

メリットはなんといっても、
1.　新しいこと。真新しい家は気持ちがいいものです。
2.　管理費・修繕積立金が安い。築浅のため築年数に比例する修繕積立金が安いというメリットがあります。
3.　防音効果など最新設備がしっかりしている。
4.　同じ位の所得層の住民が住んでいる可能性が高い。同じような価格帯のマンションの住民は隣の人も同じような生活水準という場合も多く、気が合いやすいかもしれません。

デメリットは、
1.　高い。これはもちろん仕方がないデメリットですね。
2.　将来的に価値があるかわからない。中古マンションと同じで値崩れの心配はつきものです。地震で住めなくなった場合、資産価値が0円になってしまった例もあります。
3.　騒音トラブルが起こりやすい。新築の場合購入後に隣人が騒がしいからといって売却することもできないので、騒音問題が深刻になっているケースもあります。