投資物件の管理

マンション購入資金 購入時のお金の話

  • 購入時のお金の話
  • ローンと頭金
  • 返済プランの組み方

購入時のお金の話

購入するための資金計画

分譲マンションを購入する際、通常は「住宅ローン」が活用されます。何千万円とするものですので、資金を銀行や公庫から借り入れし、毎月一定額返済していくのです。しかし、「住宅ローン」を利用する場合でも、一般的には頭金や諸費用でまとまったお金が必要となってきます。このために貯金したお金を「自己資金」と言います。では、マンション購入を考えたときには、いくらぐらい「自己資金」を用意すれば良いのでしょうか?

一般的には、物件価格の20パーセント程度の頭金と、購入にかかる諸費用で物件価格の5パーセントほどかかります。ですので、合計して物件価格の25パーセント程度の「自己資金」が必要となってきます。新築分譲マンションの場合、マンションを買うことが決まったら、1週間程度で「手付け金」と呼ばれる、予約金を払わなくてはなりません。手付け金は物件価格の10パーセントほどが多いようです。 新築物件の場合は、この手付け金を払ってから、引き渡しまでの期間が1~2年になることもあるため、手付け金を払ってから残りの自己資金を貯めることも可能です。

マンション購入にまつわる税金

マンションを購入した場合、下記のような税金がかかります。

1. 印紙税…契約書を作成する際に必要となる税金です。
2. 登録免許税…土地や建物を取得した場合には、「登記」が必要になります。これらの手続きは、通常は司法書士が担当します。この登記の際に、登録免許税が課税されます。
3. 不動産取得税…土地・建物を取得したり、増改築した場合に課税されます。都道府県に納めます。
4. 固定資産税…市町村が課税する地方税です。各市町村の固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に、毎年課税されます。税額は、「固定資産税評価額」に税率(標準は1.4%)をかけた額になります。毎年の支払いとなりますので、頭に入れておいた方がよいでしょう。
5. 都市計画税…都市計画法で指定されている市街区域内の土地や建物を所有している場合に課税される税金です。

住宅ローンの返済の他にも、支払う必要のあるお金があることがお分かりいただけたでしょうか。
税金なども頭に入れ、計画的に資金運用していくことが大事です。

ローンと頭金

ローンの種類

住宅ローンは、大きくわけると「民間」と「公庫」(住宅金融公庫)の2つがあります。以下に特徴を示しました。

民間ローン

銀行やノンバンクによる住宅ローンがこれにあたります。都市銀行や地方銀行のほか、生命保険会社などでも取り扱われるようになりました。

選択肢が広いことがメリットですが、逆に融資側からの条件も厳しくなっています。融資条件は、各銀行等により定められています。勤続年数が少ないと借りられないなどのデメリットもあります。

公庫融資

その名の通り、公的な融資です。これは民間ローンと違って、70歳未満であれば誰でも借りられるというのが、最大のメリットです。自営業者や勤続年数の少ない人は、公庫融資の方が融資を受けやすいでしょう。しかし、その反面、住宅の面積や価格などに細かい制限がついています。広さで言うと、マンションの場合は専有面積が50・以上なければなりません。また、耐久性や省エネ性などの住宅の質も一定以上でなくてはなりません。

次に金利ですが、民間ローンは変動金利が主流となっています。それにくらべて公庫融資は固定金利です。 変動金利とは、借りた後もそのときどきの市場金利に合わせて変動する金利のことをいいます。低金利の時代ですと、変動金利の方が安くなりますが、借りた後に金利が上がると返済金額が増えることも考えられます。

一方、固定金利は、返済の間中ずっと金利が固定されていることをいいます。 どちらが得かということは一概には言えません。金利の面だけでなく、物件や融資をうける人の立場によっても、公庫がいいのか、民間ローンがいいのかは変わってきます。

頭金はどの程度?

頭金は物件の20%ほどが適当と言われています。しかし、頭金として1円も入れなかったとしても、分譲マンションを購入することはできます。ですので、頭金はその後の返済計画をシミュレーションし、年間の返済額が無理のないものになるように、用意するのがよいでしょう。

また、頭金として入金する他に、印紙代・金融機関への事務手数料・登録免許料・火災保険などの必要経費がかかってきます。契約時には、このことも頭に入れておくことが大切です。

返済プランの組み方

景気の流れを考える

銀行や都市銀行、保険会社などの住宅ローンを受けた場合、大抵の場合は「変動金利」になります。
変動金利とは、景気の良し悪しによって金利が変わってくるものです。今現在の金利が安くても、景気がよくなった場合、金利が上がることが予想されます。当然のことながら、金利が上がった場合には、返済金額も上がります。住宅ローンでの借り入れを考えている場合には、この金利の上下も視野に入れておくことが重要です。

また、金利が低いうちに資金を貯めておき、繰り上げ返済をすることも考えましょう。そうすることによって、返済額も減り、ライフプランも立てやすくなります。逆に、固定金利の場合は金利の上下がないため、これから先、金利が上がると予想している場合や貯蓄のない人には、固定金利が向いているとも言えます。
いずれの場合も、ローン担当者と充分に話し合い、先々までの返済計画を納得いくまで考えることが大切です。

キャッシュフローを考える

住宅ローン、固定融資を受ける際に重要なことは、「月々、いくら返せるか」ということです。資金的余裕のある人以外は、「いくら借りるか」から入るよりも、返すことを考えるのが良いでしょう。
また、ローンによっては、ボーナス払いも可能な場合があります。しかし、ボーナスが少なくなってしまった時に、高額の支払いがあると困りますよね。

ですから、これも基本的には「月々の支払い」を中心として考えるのがベストと言えます。
「収入合算」を勧められる場合もあります。「収入合算」とは、申し込みをする本人だけの収入では、必要な月収を満たせない場合に同居予定者(例えば、妻など)の収入を合算して借り入れすることができる制度をいいます。この場合も、後々にその同居人が仕事を辞めるなどの予定がある場合は、無理な返済金額になってしまう恐れもあります。

また、子供の入学や結婚、自身の老後など、生活の変化も視野にいれなければなりません。
いずれにしろ、長い目でみたライフプランを考えた上での住宅ローンを組みましょう。