マンション経営には管理が重要
資金計画がしっかりとでき、マンションを購入したら、次に必要なのは「マンションの管理」になります。これは、今後、マンション経営で利益をあげていくためにはとても重要なポイントとなります。きちんと管理されている物件であれば、おのずと空室状態は減り、成功へと繋がります。例えば、10年経った物件でも、管理如何によって、とても築10年の物件には見えなかったり、逆に老朽化が進み、築15年以上の物件に見えてしまったりします。入居者の目から見れば、どちらを選ぶかは想像に難くないと思います。
マンション経営の成否は、資金計画としっかりとした管理にかかっているといっても過言ではありません。
管理を委託する場合
マンション経営の際、大事なことはいかにその物件を管理するかということです。
マンション管理を所有者自身で行う人もいます。その場合、家賃価格の決定から、入居者の募集、室内外の維持管理などを全て自分で行わなければなりません。自分の思い通りにできる反面、家賃の取り立てやトラブルなどの対処も、当然自分で行わなければなりません。副業としてマンション経営を行う場合には、時間的にも大変厳しいと思います。
そういった事情もあり現在では、管理を委託する場合が多いのです。賃貸業者で入居者の募集や家賃の取り立てのみをやってくれる会社から、管理会社と呼ばれるマンション管理の全てを行ってくれる会社まで、様々な業務内容の会社が存在します。トラブルを避けたい、または副業としてマンション経営を行っている場合は、全面的に管理してくれる管理会社に委託するのが良いでしょう。管理会社を選ぶ際のポイントですが、まずは委託する物件の地域に管理する物件を多く持つ会社や、その地域に精通している会社が良いでしょう。管理会社にも、得意な地域・不得意な地域があります。ですので、自分の物件のある地域を得意としている会社に頼んだほうが当然良いと思われます。
次に、トータル的なコンサルティング能力のある会社を選びましょう。修繕などの大きな事業の際には、このコンサルティング能力が重要となってきます。当然のことながら、委託には費用がかかりますが、トラブル対処や細かい対応もしてもらえるため、とても便利です。また、所有者が亡くなり、マンションをご家族が相続された場合などには、相続のために管理方法が変わるなどといった大きなトラブルになりかねない要素を排除することができます。
投資用マンションキャッシュフローを考える
利回りを考える
投資用マンションを探す際に、頻繁に目にする言葉に「利回り」というものがあります。これは、いくら投資していくら回収することができるかを、パーセンテージ化して表したもののことをいいます。
利回りには、表示（表面）利回りと呼ばれるものと、実質利回りと呼ばれるものがあります。
表示（表面）利回りは、（年間賃料÷物件の購入価格×100）で計算されます。実質利回りは、この表示（表面）利回りから、管理費や修繕費、固定資産税などの「必要経費」を引いた額で計算されるため、実質的な利回りのパーセンテージが分かります。 マンション探しの際に、利回りを分かりやすくパーセンテージで表記している場合が多々みられますが、表記されているものが「表示利回り」なのか、「実質利回り」なのかは、きちんと把握しましょう。また、これらの利回りは、あくまでも１年間、空室がなかった場合の計算になります。当然、空室があった場合は、計算のパーセンテージよりも低くなることを頭に入れておきましょう。
利回りに関するトラブルとしてよくあるのは、「実質利回り」だと思って買ったものの、実は表記されていたパーセンテージは、「表示利回り」だったため、思っていたよりも利益が少ないといったことです。また、「オーナーチェンジの問題」もあります。これは、「所有権を売る」という物件の売買の方法で、売られている所有権の物件には、すでに賃借者がいる際に発生します。その賃借者との契約が切れるまでは、例えその所有権を購入したとしても追い出すことは出来ないのです。そのため、自分の所有物件でありながら、自由にできず思惑が外れてしまう、賃借者がなかなか家賃を払わず困るといったことがおこる可能性がでてきます。中古物件を買うことを視野に入れている場合は、この辺りも考慮した方がよいでしょう。
損得分岐点は目的次第
損得分岐点とは、いつからその投資がプラスになるかを表したポイントのことを言います。
どのあたりでプラスになるのが良いかは、投資用マンションを何のために購入するかによってだいぶ変わってきます。当然のことながら、マンション経営を生業としている場合は、確実な黒字をあげねばなりませんし、逆に「銀行に置いておくよりかはマシ」程度の気持ちや副業としてのマンション経営であれば、そこまでシビアにならなくてもいいでしょう。今一度、ご自身が何の目的でマンション経営を始めるのかを考え、必要であれば「損得分岐点」を明確にし、目標とすることもよいでしょう。