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投資用マンション

キャッシュフローを考える
活用法と選び方

利回りを考える

投資用マンションを探す際に、頻繁に目にする言葉に「利回り」というものがあります。これは、いくら投資していくら回収することができるかを、パーセンテージ化して表したもののことをいいます。

利回りには、表示(表面)利回りと呼ばれるものと、実質利回りと呼ばれるものがあります。
表示(表面)利回りは、(年間賃料÷物件の購入価格×100)で計算されます。実質利回りは、この表示(表面)利回りから、管理費や修繕費、固定資産税などの「必要経費」を引いた額で計算されるため、実質的な利回りのパーセンテージが分かります。 マンション探しの際に、利回りを分かりやすくパーセンテージで表記している場合が多々みられますが、表記されているものが「表示利回り」なのか、「実質利回り」なのかは、きちんと把握しましょう。また、これらの利回りは、あくまでも1年間、空室がなかった場合の計算になります。当然、空室があった場合は、計算のパーセンテージよりも低くなることを頭に入れておきましょう。

利回りに関するトラブルとしてよくあるのは、「実質利回り」だと思って買ったものの、実は表記されていたパーセンテージは、「表示利回り」だったため、思っていたよりも利益が少ないといったことです。また、「オーナーチェンジの問題」もあります。これは、「所有権を売る」という物件の売買の方法で、売られている所有権の物件には、すでに賃借者がいる際に発生します。その賃借者との契約が切れるまでは、例えその所有権を購入したとしても追い出すことは出来ないのです。そのため、自分の所有物件でありながら、自由にできず思惑が外れてしまう、賃借者がなかなか家賃を払わず困るといったことがおこる可能性がでてきます。中古物件を買うことを視野に入れている場合は、この辺りも考慮した方がよいでしょう。

損得分岐点は目的次第

損得分岐点とは、いつからその投資がプラスになるかを表したポイントのことを言います。
どのあたりでプラスになるのが良いかは、投資用マンションを何のために購入するかによってだいぶ変わってきます。当然のことながら、マンション経営を生業としている場合は、確実な黒字をあげねばなりませんし、逆に「銀行に置いておくよりかはマシ」程度の気持ちや副業としてのマンション経営であれば、そこまでシビアにならなくてもいいでしょう。今一度、ご自身が何の目的でマンション経営を始めるのかを考え、必要であれば「損得分岐点」を明確にし、目標とすることもよいでしょう。